基础设施公募REITs为援手投资者全面相识基础设施公募REITs的投资知识，相识有关投资风险，在证监会投保局的领导下，中国上市公司协会梳理汇总基础设施公募REITs的有关基础知识，与各人分享。

一、什么是基础设施公募REITs？其重要收益起源是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信任基金）是指在证券买卖所公开买卖，通过证券化方式将拥有持续、不变收益的不动产资产或权利转化为流动性较强的上市证券的尺度化金融产品。

单一来说，REITs通过召募多多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs拥有相对中等风险、中等收益的特点。

2020年4月30日，中国证监会、国度发展鼎新委结合颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推动不动产投资信任基金（以下简称基础设施公募REITs或公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。

基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，重要影响成分蕴含基础设施项目所属行业的均匀收益水平、项目自身的运营情况等方面。

二、推动基础设施公募REITs试点有何沉要意思？

基础设施公募REITs是国际通畅的配置资产，拥有流动性较高、收益相对不变、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，添补当前金融产品空缺，拓宽社会本钱投资渠路，提升直接融资比沉，加强本钱市场服求实体经济质效。短期看有利于宽泛筹集项目本钱金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具
；持久看有利于美满储蓄转化投资机造，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

三、基础设施公募REITs试点区域和行业领域有何要求？

1.     全国各地域切合前提的项目均可申报。沉点支持位于京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深入鼎新盛开、黄河道域生态
；ず透咧柿糠⒄沟裙瘸链笳绞跚，切合“十四五”有关战术规划和执行规划要求的基础设施项目。

2.     试点重要蕴含下列行业：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环
；∩枋⒉执⑽锪骰∩枋⒃扒∩枋⑿滦突∩枋⒈Ｏ招宰饬拮》，索求在水利设施、游览基础设施等其他基础设施领域发展试点。

四、基础设施公募REITs与股票有何分歧？

若是说股票是“公司上视妆后刊行的有价证券，公募REITs能够被形象地理解为“资产上视妆后刊行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项主张“股东”，且基金上市之后也会有买卖报价，与股票投资有异曲同工之妙。

分歧于股票，公募REITs拥有以下特点：首先，公募REITs市场颠簸相对较幼。公募REITs底层资产重要为成熟优质、运营不变的基础设施项目，现金流预期相对明确，单元价值颠簸性准则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较幼。在此基础上，公募REITs拥有较高的分红比例。公募REITs设有强造分红比例，收益分配比例不低于归并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机造相较股票更为严格。

五、基础设施公募REITs与债券有何分歧？

一方面，公募REITs没有固定利钱回报，其收益重要依附资产自身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有肯定的改观。另一方面，公募REITs本息没有主体信誉担保，依赖于资产自身的运营。因而，受基金治理人及资产运营治理机构能力的影响，存在由于运营等成分造成单元价值着落的风险。 

六、基础设施公募REITs与通常公募基金有何分歧？

分歧于通常公募基金，公募REITs拥有以下特点：一是资金投向分歧。公募REITs产品以占有持续、不变经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而通常公募基金重要投资标的为分散化配置的股票、债券等。二是收益起源分歧。公募REITs收益起源重要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而通常自动型公募基金除股息、利钱收益表，还蕴含通过矫捷调整投资组合获取的本钱利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数阐发。三是产品定位分歧。公募REITs借助刊行人、治理人在基础设施项目运营及投资治理领域的专业优势及资源堆集，通过运营守护基础设施项目，来获得基金价值的不休提升，而通常自动型公募基金重要依附基金治理人的自动投资能力，通过矫捷配置资产，实现投资收益。

七、若何对待基础设施公募REITs的现金流分配率？

凭据国度发改委颁布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号），基础设施项目预计未来3年净现金流分配率（预计年度可分配现金流/指标不动产评估净值）准则上不低于4%。其中，可供分配金额测算是在预测的如果前提与限度前提下假造，所凭据的各类如果拥有不确定性。预测现金流分配率并非基金治理人向投资者保障本金不受损失或者保障其获得最低收益的承诺。

投资者在比力分歧项目时，不能单纯看现金流分配率这一个指标，由于现金流分配率可能与基础设施项目类型有关。作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型通常能够分为两类，一类是经营权类的项目（好比收费公路、污水垃圾处置等），另一类是产权类的项目（好比产业园区、仓储物流等）。出格的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年降落，到期可能趋于零的风险，因而经营权类项目基金分红中蕴含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分配率整体来看也可能略高于产权类的项目。

免责申明：本文不组成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅凭据该等信息做出决策。我们尽可能保障本文信息正确靠得住，但对其正确性或齐全性不作保障，亦不合因使用该等信息而引发的损失承担任何责任。

中国上市公司协会 2022-05-19 颁发于北京